来源：东莞乐居泸深投
12月的第一天，东莞土地市场投下了一颗“重磅炸弹”。
东莞市自然资源局发布的一则公示，宣告了一宗昔日“地王”的命运转折。编号为2021WR011黄江北站TID项目（即黄江站），正被政府拟按约39.8亿元的价格收回。
这笔账算下来，与四年前开发商约49.23亿元的取得成本相比，账面差价高达近9.4亿元。
这并非孤例，而是东莞近期一系列闲置土地被收回事件中的最新一集，它赤裸裸地揭示了一个房地产市场的经典悖论——“面粉比面包贵”。
算不过账
昔日天价“面粉”的黯然退场
此次被收回的黄江镇北岸社区、宝山社区地块，在2021年5月的土拍市场上曾风光无限。
经过91轮激烈竞价，保利（东莞）房地产开发有限公司以47.36亿元的总价将其收入囊中，剔除配建后的楼面地价高达约1.93万元/平方米。
这块被规划为商住用途、临近1号线黄江北地铁站的优质地块，一度承载着打造TOD新城的厚望。
然而，风光不过四年半的光景。根据最新的公示，该地块的市场评估价已降至约41.9亿元，政府最终的拟回购价格为39.8亿元。
这意味着，如果交易完成，开发商将面临接近“10个小目标”的巨额亏损。
而与其一并出让的“姐妹地块”2021WR012，即现已开发的科学城·时区项目，当年的楼面价甚至更高，约为2.09万元/平方米。
根据东莞住建局10月份最新数据，东莞新房网签均价为20889元/㎡。
而被归入松山湖片区的黄江镇板块，10月新房网签均价约1.78万/㎡（四层以上），新房交易不尽人意，二手房则“量升价跌”的态势。
当年高价拍下的“面粉”，如今其价格已远超当前市场上“面包”的售价。
这笔账，开发商心里十分清楚。外界推测，“项目陷入开发即亏损的窘境”泸深投，最终导致闲置与回收的结局。
更讽刺的是，苦等了十多年的东莞地铁1号线，就在几日前开通，但依然无法挽留住它。
“面粉贵过面包”
东莞年内收回两宗土拍地
黄江地块的回收并非今年东莞的孤例，今年4月，大朗西TID地块已被政府收回。
编号为2022WR024地块，位于大朗镇佛子凹村、松柏朗村，于2022年12月19日挂牌出让，被东莞交投置业竞得，折合13674元/㎡的楼面价。
据了解，2023年4月，大朗西站2022WR024地块，已以“昱湖花园”备案立项。总投资约36亿，占地约4.2万㎡，总建面约24万㎡，规划建设囊括住宅、商业等。定名两年，迟迟见不到实质性开发进展。
最终以“被收购”收场！土地取得的成本价为210000万元，回收价格为204703万元。三年时间蒸发了5297万元，这与后续开发的亏损相比较，或许算是轻微擦伤！
这些每平米一、两万的“面粉价格”，在当时来看都十分合理，不乏区位突出、轨交优势等卖点，但在当前的严峻环境下，即便是与松山湖一路之隔大朗西站TID地块，也无力回天。
除去公开市场挂牌出让的土地，更早的1月中旬，因莞深高速改扩建工程需要，寮步镇一宗国有建设用地也被依法收回。
这一系列动作背后，是东莞在城市发展与产业升级过程中，对土地资源进行高效盘活和再配置的“腾笼换鸟”战略。
市场分化与政府工具箱
一面是昔日“地王”的黯然回收，另一面，东莞土地市场也并非全然冰冷。
2025年7月，常平镇一宗城中村改造安置房用地编号为2025WR002地块，经过4家房企109轮竞价，以约6.06亿元成功出让，溢价约1亿元。
该地块之所以受捧，关键在于其创新的“土地出让+回购安置”模式。
即政府设定回购价，开发商无需担忧销售，风险可控。
在当下，面对“面粉比面包贵”留下的烂摊子，政府的回收举措可视为一种必要的市场出清和风险化解。
根据引用的自然资源部文件精神，运用专项债券资金收回收购存量闲置土地，是盘活存量资产、促进土地节约集约利用的重要工具。
或许黄江地块的回收故事，是一个强烈的市场信号。
它宣告了那个依靠土地升值预期就能“闭着眼睛”赚钱的粗放时代渐行渐远。
随着时间的推移，“面粉贵过面包”的戏剧终将落幕，一个更理性、更注重实效、更关注真实需求的房地产市场新阶段正在开启。
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